07/08/2026
El alquiler que no aparece como deuda puede cambiar por completo la lectura financiera de una empresa.
Una empresa alquila oficinas, vehículos, bodegas, maquinaria o equipo durante varios años. Cada mes paga la cuota acordada y registra el alquiler como gasto.
Operativamente parece sencillo.
Sin embargo, desde la perspectiva de la NIIF 16 – Arrendamientos, una parte importante de esos contratos puede representar algo más: la empresa ha adquirido el derecho a utilizar un activo durante determinado periodo y, simultáneamente, una obligación financiera de realizar pagos futuros.
Por ello, para los arrendatarios, la NIIF 16 introdujo un modelo único que generalmente exige reconocer un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento para contratos superiores a 12 meses, salvo determinadas excepciones para activos de bajo valor.
El efecto no es únicamente contable.
Puede modificar:
- activos;
- endeudamiento;
- EBITDA;
- utilidad;
- flujo de efectivo operativo;
- razones financieras;
- covenants;
- y hasta la forma en que la gerencia interpreta la rentabilidad de una sucursal.
El contrato de alquiler que en realidad contenía casi ₡96 millones de deuda
Supongamos una empresa que alquila una bodega durante cinco años.
El contrato establece pagos anuales de:
₡24 millones
Para simplificar el ejemplo asumiremos:
- pagos al final de cada año;
- tasa de descuento del 8 % anual;
- sin pagos iniciales;
- sin incentivos;
- sin costos directos iniciales;
- sin opción de compra;
- sin obligación adicional de restauración.
Si simplemente multiplicamos:
₡24 millones × 5 años = ₡120 millones
ese es el total nominal que la empresa pagará. Pero NIIF 16 no registra inicialmente ₡120 millones como pasivo.
La obligación se mide, en términos generales, por el valor presente de los pagos futuros.
Bajo los supuestos del ejemplo:
Pasivo inicial aproximado: ₡95,8 millones
Y, al no existir otros ajustes en nuestro caso simplificado:
Activo por derecho de uso inicial: ₡95,8 millones
La empresa que antes podía pensar: Solo tenemos un gasto de alquiler de ₡24 millones al año” ahora debe reconocer que también existe una obligación financiera cercana a:
₡96 millones
Esta es precisamente una de las razones por las que la NIIF 16 incrementó la transparencia sobre los compromisos derivados de arrendamientos. El IASB confirmó en julio de 2026, después de su revisión posterior a la implementación, que la norma está funcionando en términos generales según lo previsto y que ha mejorado la transparencia y comparabilidad de esta información.
Primero: ¿el contrato realmente contiene un arrendamiento?
No todo contrato que incluya un activo es automáticamente un arrendamiento.
La NIIF 16 establece que existe un arrendamiento cuando el contrato transmite el derecho a controlar el uso de un activo identificado durante un periodo a cambio de una contraprestación.
Para que exista control, el cliente debe tener durante el periodo de uso:
- El derecho a obtener sustancialmente todos los beneficios económicos derivados del uso del activo.
- El derecho a dirigir cómo y para qué propósito se utiliza ese activo.
Esta evaluación puede producir resultados que no siempre son evidentes por el nombre del contrato.
Ejemplo práctico: ¿arrendamiento o servicio?
Una empresa contrata durante tres años el uso exclusivo de un camión identificado con placa específica.
Además:
- decide las rutas;
- define qué productos transportará;
- decide cuándo se utilizará;
- obtiene los beneficios económicos derivados de su utilización;
- y el proveedor no puede sustituir económicamente el vehículo durante el contrato.
Aunque el documento comercial se denomine:
“Contrato de servicio logístico”
podría contener un componente de arrendamiento.
Ahora cambiemos el escenario. El proveedor mantiene una flotilla de 50 vehículos y puede sustituir el camión libremente, obtiene beneficios económicos de hacerlo y controla cómo se presta el servicio.
En ese caso, la conclusión puede ser distinta.
El nombre del contrato no determina su tratamiento contable. La realidad económica sí importa.
¿Qué reconoce el arrendatario?
Cuando el contrato está dentro del modelo general de NIIF 16, el arrendatario reconoce dos elementos fundamentales.
1. Activo por derecho de uso
Representa el derecho de la empresa a utilizar el activo arrendado.
2. Pasivo por arrendamiento
Representa la obligación de efectuar los pagos futuros.
La NIIF 16 eliminó para los arrendatarios la antigua distinción general entre arrendamientos operativos y financieros y estableció un único modelo, con las excepciones correspondientes.
¿Cómo se determina el pasivo?
En términos simplificados:
Pasivo por arrendamiento = valor presente de los pagos futuros incluidos en la medición.
La tasa de descuento será:
- la tasa de interés implícita en el arrendamiento, cuando pueda determinarse fácilmente; o
- la tasa incremental de endeudamiento del arrendatario cuando la anterior no pueda determinarse.
Esta tasa importa mucho.
Una diferencia relativamente pequeña puede cambiar considerablemente el pasivo cuando existen:
- muchos contratos;
- plazos largos;
- pagos elevados.
Por eso elegir una tasa simplemente porque “parece razonable” puede generar diferencias materiales.
Nuestro ejemplo después de un año
Retomemos la bodega:
Activo por derecho de uso inicial: ₡95,8 millones
Pasivo inicial: ₡95,8 millones
Supongamos depreciación lineal durante los cinco años.
Depreciación anual aproximada
₡95,8 millones ÷ 5 = ₡19,2 millones
El pasivo, por otra parte, genera intereses.
Interés aproximado del primer año
₡95,8 millones × 8 % = ₡7,7 millones
La empresa paga:
₡24 millones
Pero esos ₡24 millones ahora se dividen aproximadamente en:
Interés: ₡7,7 millones
Reducción del principal: ₡16,3 millones
El pasivo al finalizar el primer año sería aproximadamente:
₡79,5 millones
¿Qué pasó con el gasto de alquiler?
Aquí aparece uno de los efectos más interesantes de NIIF 16.
En lugar de presentar simplemente:
Gasto por alquiler: ₡24 millones
bajo nuestro ejemplo simplificado aparecerían aproximadamente:
Depreciación del derecho de uso: ₡19,2 millones
- Gasto financiero: ₡7,7 millones = Gasto total del primer año: ₡26,9 millones aproximadamente
Esta diferencia ocurre porque el componente de intereses es mayor durante los primeros años y disminuye conforme se amortiza el pasivo.
La IFRS Foundation explica que para un arrendamiento individual, la combinación de depreciación e intereses normalmente produce un gasto total decreciente durante la vida del contrato, aunque en empresas con grandes portafolios de arrendamientos que comienzan y terminan continuamente el efecto agregado puede ser mucho menor.
El EBITDA puede mejorar… sin que entre un solo colón adicional
Este es probablemente uno de los efectos empresariales que más llaman la atención.
Supongamos que una empresa presentaba:
EBITDA antes de NIIF 16: ₡100 millones
Dentro de sus gastos operativos tenía:
Alquiler: ₡24 millones
Con NIIF 16, ese gasto deja de aparecer como un único gasto operativo de alquiler dentro de los contratos reconocidos bajo el modelo general.
Ahora tenemos:
- depreciación;
- intereses.
Como ambos se encuentran después del EBITDA:
EBITDA ilustrativo:
₡100 millones + ₡24 millones = ₡124 millones
El EBITDA aumentaría:
24 %
¿La empresa generó ₡24 millones adicionales de efectivo?
No.
¿Vendió más?
No.
¿Mejoró su productividad?
No necesariamente.
El cambio proviene de la clasificación contable del gasto.
La IFRS Foundation señala precisamente que NIIF 16 puede producir un EBITDA significativamente superior en empresas con arrendamientos materiales que anteriormente permanecían fuera del balance.
Por eso comparar EBITDA entre periodos o empresas sin conocer la política de arrendamientos puede llevar a conclusiones incorrectas.
El endeudamiento también cambia
Imagine que antes de reconocer nuestra bodega la empresa presentaba:
Activos: ₡800 millones
Pasivos: ₡300 millones
Su relación pasivos/activos sería:
37,5 %
Ahora incorporamos aproximadamente:
Derecho de uso: ₡95,8 millones
Pasivo por arrendamiento: ₡95,8 millones
Los nuevos valores aproximados serían:
Activos: ₡895,8 millones
Pasivos: ₡395,8 millones
Nueva relación pasivos/activos:
44,2 %
La empresa económicamente ya tenía el compromiso contractual.
La NIIF 16 simplemente lo hace mucho más visible.
Y esa mayor visibilidad puede afectar:
- análisis bancarios;
- límites internos de deuda;
- covenants;
- valoraciones;
- decisiones de inversión;
- indicadores de retorno.
Caso práctico 2: una flotilla que puede representar una obligación importante
Supongamos que una empresa arrienda:
10 vehículos
Cada uno cuesta contractualmente:
₡600.000 mensuales
Plazo:
3 años
El desembolso nominal del contrato sería:
10 × ₡600.000 × 36 meses = ₡216 millones
La obligación inicial no necesariamente será ₡216 millones porque debe considerarse el valor presente, pero el ejemplo evidencia algo importante:
Una empresa puede considerar que únicamente tiene “₡6 millones de alquiler mensual”, cuando realmente posee un compromiso financiero plurianual considerable.
Cuando se agregan:
- oficinas;
- bodegas;
- vehículos;
- maquinaria;
- equipos;
el monto total puede convertirse en uno de los pasivos más importantes de la organización.
Contratos que parecen servicios, pero contienen arrendamientos
Otro de los riesgos está en los llamados arrendamientos implícitos o componentes de arrendamiento dentro de contratos mayores.
Por ejemplo:
- servidores dedicados;
- espacios específicos de almacenamiento;
- equipos médicos instalados;
- maquinaria exclusiva;
- vehículos dedicados;
- plantas o equipos de generación.
Un contrato puede llamarse:
servicio de almacenamiento
pero otorgar el control sobre una bodega específica.
Puede llamarse:
servicio de procesamiento
pero otorgar el uso exclusivo de una máquina identificada.
Por eso una adecuada implementación de NIIF 16 normalmente requiere revisar contratos, no únicamente el listado de cuentas contables de alquiler.
Existen excepciones
La NIIF 16 permite al arrendatario elegir no aplicar el reconocimiento del derecho de uso y pasivo a determinadas categorías.
Arrendamientos de corto plazo
En términos generales, aquellos cuya duración al inicio es de 12 meses o menos, teniendo presente que un contrato con opción de compra no cumple la definición de arrendamiento de corto plazo.
Activos subyacentes de bajo valor
La norma también contempla una exención para determinados arrendamientos en los que el activo subyacente es de bajo valor.
En estos casos, cuando se utiliza la exención, los pagos pueden reconocerse como gasto sistemáticamente durante el plazo correspondiente.
Pero existe una advertencia:
“Bajo valor” no debería convertirse en un monto arbitrario inventado por la empresa sin analizar los requerimientos de la norma.
Caso práctico 3: alquiler temporal de equipo
Una empresa alquila determinado equipo durante:
8 meses
Pago mensual:
₡3 millones
Total:
₡24 millones
Si el acuerdo cumple los requisitos para considerarse un arrendamiento de corto plazo y la entidad elige aplicar esa exención para la clase correspondiente, podría reconocer los pagos como gasto durante el periodo en lugar de registrar el derecho de uso y el pasivo bajo el modelo general.
Esto demuestra que NIIF 16 no significa capitalizar absolutamente todos los alquileres.
Primero hay que:
- identificar el contrato;
- determinar si contiene arrendamiento;
- establecer su plazo;
- analizar excepciones;
- determinar pagos;
- definir tasa;
- calcular correctamente.
¿Qué pasa con el flujo de efectivo?
Otro punto particularmente interesante.
La NIIF 16: no cambia cuánto dinero paga la empresa.
El contrato sigue exigiendo los mismos pagos. Lo que cambia es su presentación contable.
La IFRS Foundation explica que el total del flujo de efectivo no cambia por aplicar NIIF 16, pero sí puede cambiar su clasificación. El pago del principal del pasivo por arrendamiento se presenta dentro de actividades de financiación; el interés se presenta aplicando los requerimientos correspondientes de IAS 7.
Por ello puede ocurrir que:
el flujo operativo mejore contablemente,
mientras:
el flujo de financiación empeora.
Y nuevamente:
la empresa no generó efectivo adicional.
Cambió la forma de presentar los mismos pagos.
Cinco errores frecuentes que pueden costar caro
1. No identificar contratos con componentes de arrendamiento
Especialmente contratos llamados “servicios”.
2. Utilizar incorrectamente el plazo
No analizar opciones de renovación o terminación puede alterar significativamente el pasivo.
3. Aplicar una tasa de descuento sin sustento
Un cambio en la tasa puede modificar activos, pasivos e intereses.
4. No actualizar el pasivo cuando corresponde
Los contratos cambian.
Los índices pueden cambiar.
Las opciones pueden reevaluarse.
Las modificaciones contractuales también requieren análisis.
5. Creer que EBITDA mayor significa automáticamente mejor desempeño
NIIF 16 puede mejorar mecánicamente el EBITDA sin producir un solo colón adicional de caja.
El impacto empresarial
Una correcta aplicación de NIIF 16 puede revelar información que anteriormente estaba dispersa entre contratos.
Endeudamiento
Permite visualizar obligaciones contractuales plurianuales.
Rentabilidad
Permite separar el costo económico de utilizar activos financiados mediante arrendamiento.
EBITDA
Evita interpretar incorrectamente mejoras que provienen exclusivamente del tratamiento contable.
Flujo de efectivo
Permite comprender mejor la diferencia entre operación y financiación.
Negociación contractual
Hace visible cuánto cuesta realmente comprometerse durante tres, cinco o diez años.
Decisiones comprar versus alquilar
Una empresa puede comparar alternativas considerando:
- valor presente;
- costo financiero;
- vida económica;
- flexibilidad;
- mantenimiento;
- riesgo residual.
El beneficio del beneficio del beneficio
Aplicar correctamente NIIF 16 produce una cadena que va mucho más allá del asiento contable:
Identificar todos los arrendamientos
↓
Cuantificar los compromisos futuros
↓
Conocer el verdadero endeudamiento
↓
Medir correctamente EBITDA, rentabilidad y flujo de efectivo
↓
Comparar mejor comprar versus arrendar
↓
Negociar mejores contratos y administrar capacidad financiera
↓
Proteger liquidez, endeudamiento y crecimiento.
Ese es el verdadero valor empresarial.
La NIIF 16 no crea la deuda.
Hace visible una obligación económica que ya existía en el contrato.
Cinco preguntas para diagnosticar la empresa
1. ¿Tenemos un inventario completo de contratos de arrendamiento?
No únicamente de cuentas contables de alquiler.
2. ¿Revisamos contratos de servicios que podrían contener un arrendamiento?
Puede existir un activo identificado dentro del servicio.
3. ¿Las tasas de descuento están sustentadas y actualizadas?
Una tasa sin metodología puede generar diferencias relevantes.
4. ¿Reevaluamos plazo, opciones y modificaciones contractuales?
Firmar el contrato no termina el análisis contable.
5. ¿Sabemos cuánto representan nuestros arrendamientos en relación con la deuda total?
Esta información puede cambiar la lectura financiera de la empresa.
Contabilidad y tributación: nuevamente deben separarse
El reconocimiento de:
- un derecho de uso;
- un pasivo;
- depreciación;
- intereses;
bajo NIIF 16 no significa automáticamente que el tratamiento tributario siga exactamente el mismo patrón.
La contabilidad financiera busca representar la sustancia económica del contrato.
El tratamiento fiscal debe analizarse separadamente conforme a la normativa tributaria aplicable.
Por ello una correcta implementación debería permitir conciliar:
tratamiento NIIF
con
tratamiento tributario
sin confundir ambos.
Una advertencia para las PYMES
Este artículo analiza la NIIF 16 bajo NIIF completas.
No debe asumirse automáticamente que una entidad que aplica la NIIF para las PYMES utilizará exactamente este mismo modelo.
Es fundamental determinar primero cuál marco de información financiera aplica a la empresa antes de implementar cualquier tratamiento.
Conclusión
Una empresa puede alquilar activos porque no quiere comprarlos.
Pero eso no significa que no tenga compromisos financieros asociados.
Un contrato de alquiler de cinco años puede representar:
- un activo económico;
- una obligación financiera;
- depreciación;
- intereses;
- efectos en EBITDA;
- efectos en endeudamiento;
- cambios en la presentación de flujos.
Por eso la pregunta correcta no debería ser únicamente:
¿Cuánto pagamos mensualmente de alquiler?
La pregunta debería ser:
¿Cuánto capital hemos comprometido realmente mediante nuestros contratos de arrendamiento?
Cuando una empresa conoce esa respuesta puede negociar mejor, planificar caja, administrar deuda y decidir con mayor precisión si conviene comprar, financiar o arrendar.
Y allí aparece el verdadero propósito empresarial de NIIF 16:
Convertir contratos que parecían simples gastos mensuales en información financiera que permita comprender compromisos, riesgos y capacidad futura de crecimiento.
Fuente IFRS
Elaboración propia