Imagine que hace cinco años compró un local comercial por ₡80 millones. Hoy, propiedades similares en la misma zona se venden por aproximadamente ₡125 millones.
Entonces surge una pregunta: ¿cuánto vale realmente ese local?
¿Los ₡80 millones que pagó originalmente? ¿El valor que aparece en sus estados financieros? ¿O los ₡125 millones que podría recibir si lo vendiera?
Las tres cifras pueden ser correctas para propósitos diferentes. Aquí es donde entra la NIIF 13: Medición del valor razonable, una norma que ayuda a determinar cuánto valdría un activo o pasivo bajo condiciones actuales de mercado.
Y aunque su nombre suene técnico, el concepto está presente en muchas decisiones empresariales: comprar una propiedad, valorar maquinaria, adquirir
otra empresa o analizar determinadas inversiones.
1. ¿Qué es el valor razonable? Expliquémoslo de manera sencilla
Pensemos en un vehículo empresarial. Una compañía compró un vehículo hace tres años por ₡20 millones. Actualmente, vehículos similares, con características y condiciones comparables, se negocian por aproximadamente ₡13 millones.
El precio original fue de ₡20 millones, pero su valor de mercado actual podría rondar los ₡13 millones.
Eso es lo que busca medir la NIIF 13: un precio de mercado en una fecha determinada, no simplemente lo que pagamos originalmente.
Técnicamente, el valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de medición.
Dicho de otra manera: no se trata de cuánto creemos que vale algo, sino del precio que considerarían compradores y vendedores del mercado bajo condiciones normales.
Eso sí, no significa que todos los activos deban actualizarse a su valor de mercado. Cada norma contable establece cuándo corresponde utilizar el valor razonable.
2. Un ejemplo: una propiedad que aumentó de valor
Supongamos que una empresa tiene un edificio con la siguiente información:
La empresa tiene una propiedad cuyo valor razonable estimado supera en ₡55 millones el importe registrado en su contabilidad.
¿Significa que ganó ₡55 millones? No necesariamente.
Primero debemos conocer para qué utiliza el edificio y qué norma contable le corresponde.
Si lo mantiene para obtener alquileres, podría aplicar la NIC 40, relativa a propiedades de inversión.
Si lo utiliza para desarrollar sus propias operaciones, podría aplicar la NIC 16, relacionada con propiedad, planta y equipo.
Dependiendo de la clasificación y de la política contable, el tratamiento será diferente.
La enseñanza es sencilla: que algo valga más en el mercado no significa que la empresa haya recibido dinero ni que deba registrar automáticamente una ganancia.
3. ¿De dónde sale el valor de un activo?
Aquí aparece uno de los aspectos más interesantes de la NIIF 13. No todas las valoraciones tienen el mismo respaldo.
Comparemos tres situaciones.
Caso A: acciones que cotizan en bolsa. Si una empresa posee acciones que se negocian activamente en un mercado accesible, puede existir un precio público para acciones idénticas. Este sería un ejemplo típico de información de nivel 1.
Caso B: un edificio comercial. Si no existe una cotización directa para ese edificio, el valuador podría utilizar precios de propiedades comparables y realizar ajustes. Según los datos utilizados y su importancia, la valoración podría clasificarse en nivel 2 o nivel 3.
Caso C: una empresa privada. Una empresa que no cotiza en bolsa podría valorarse mediante proyecciones de sus ingresos, costos y flujos de efectivo. Si depende significativamente de supuestos no observables, la valoración sería de nivel 3.
La NIIF 13 organiza la información utilizada en tres niveles:
Un nivel 3 no significa que la valoración sea incorrecta. Significa que depende de estimaciones que requieren mayor explicación, documentación y análisis.
4. Tres formas de calcular cuánto vale algo
La NIIF 13 contempla tres enfoques de valoración.
Enfoque de mercado: consiste en comparar con transacciones y precios de activos o pasivos idénticos o similares. Por ejemplo, analizar ventas recientes de propiedades comparables.
Enfoque de costo: considera cuánto costaría reemplazar la capacidad de servicio de un activo. Por ejemplo, estimar el costo actual de sustituir una máquina especializada, considerando los ajustes pertinentes.
Enfoque de ingresos: calcula cuánto valen hoy los beneficios económicos futuros que se esperan obtener. Por ejemplo, valorar un activo a partir de los flujos de efectivo que podría generar.
La elección depende de la información disponible y de las características de lo que estamos valorando.
5. ¿Puede una empresa valer menos aunque siga vendiendo lo mismo?
Sí. Y este es uno de los aspectos que más interesa a los empresarios.
Imaginemos un activo que podría generar ₡15 millones anuales durante cinco años.
Si utilizamos una tasa de descuento del 10 %, el valor presente de esos flujos sería aproximadamente ₡56,86 millones.
Pero si la tasa aumenta al 15 %, el valor presente disminuiría a aproximadamente ₡50,28 millones.
¿Por qué ocurre esto?
Porque, en términos generales, cuando aumenta la tasa de descuento, los beneficios futuros tienen un menor valor presente.
Esto nos deja una lección importante: el valor de un activo no depende únicamente de cuánto dinero puede generar, sino también del riesgo y de las condiciones utilizadas para valorar esos flujos.
Los resultados anteriores son ilustrativos. Una valoración real requiere supuestos que reflejen las perspectivas de los participantes del mercado.
6. NIIF LAB: calcule usted mismo el valor de un activo
Para comprender mejor este tema, incorporamos nuestro NIIF LAB, un simulador interactivo de valor razonable.
La finalidad del NIIF LAB no es sustituir un avalúo profesional, sino ayudarle a comprender por qué una valoración puede aumentar o disminuir.
7. ¿Y qué sucede con los terrenos?
Imaginemos un terreno utilizado actualmente como estacionamiento.
El terreno genera ingresos por alquiler de espacios, pero se encuentra en una zona donde también podría desarrollarse un edificio comercial.
¿Debemos valorarlo únicamente como estacionamiento? No necesariamente.
La NIIF 13 contempla el concepto de mayor y mejor uso para activos no financieros.
Esto significa considerar el uso que maximizaría su valor desde la perspectiva de los participantes del mercado, siempre que sea físicamente posible, legalmente permitido y financieramente viable.
No basta con imaginar un edificio de veinte pisos y asignarle un valor elevado al terreno. Es necesario comprobar que el proyecto sería permitido y económicamente razonable.
Por eso, una valoración adecuada combina información de mercado, análisis financiero y evidencia.
8. ¿Qué empresas deberían prestar especial atención a esta norma?
La NIIF 13 puede resultar especialmente relevante para empresas que mantienen propiedades de inversión, instrumentos financieros medidos a valor razonable, activos sujetos a revaluación o que participan en adquisiciones de negocios.
También es importante para entidades que deben presentar información financiera a inversionistas, instituciones financieras u otros usuarios. Sin embargo, no todas las pequeñas empresas están obligadas a medir sus activos a valor razonable.
Además, las entidades que aplican NIIF para las PYMES deben consultar los requerimientos de ese marco contable, que contiene sus propias disposiciones sobre medición del valor razonable.
9. Cinco errores que una empresa debe evitar
Primer error: confundir precio de compra con valor actual. Un activo puede aumentar o disminuir de valor después de adquirirlo.
Segundo error: utilizar cualquier precio publicado en internet. Un anuncio de venta no necesariamente representa el precio que se obtendría en una transacción ordenada.
Tercer error: valorar con expectativas demasiado optimistas. Las proyecciones deben tener respaldo y reflejar los supuestos de los participantes del mercado.
Cuarto error: creer que toda revaluación produce una ganancia contable. El tratamiento depende de la norma aplicable.
Quinto error: confundir valoración contable con tratamiento tributario. En Costa Rica, los efectos fiscales deben analizarse de manera independiente, según la legislación vigente.
Estos errores pueden afectar los estados financieros, las negociaciones de financiamiento y las decisiones empresariales.
10. ¿Qué debería hacer un gerente financiero?
La recomendación no es contratar un avalúo para todos los activos de la empresa. Lo importante es identificar cuáles requieren mediciones a valor razonable, determinar qué norma aplica y establecer procedimientos adecuados.
Por ejemplo, si la empresa mantiene una propiedad de inversión, debería revisar la política contable correspondiente, la información de mercado disponible y la documentación que respalda su valoración.
Si posee instrumentos financieros complejos, deberá evaluar las técnicas y datos apropiados y si utiliza estimaciones basadas en flujos futuros, tendrá que justificar sus supuestos y analizar qué sucede cuando estos cambian.
Una valoración debe poder explicarse, documentarse y revisarse.
11. Conclusión: conocer el valor ayuda a tomar mejores decisiones
El valor de un activo no siempre coincide con su precio de compra ni con el importe que aparece en la contabilidad.
La NIIF 13 proporciona un marco para medir el valor razonable utilizando información y supuestos de mercado pero su principal enseñanza empresarial va más allá de una cifra.
Una empresa que comprende cómo se valoran sus activos puede interpretar mejor sus estados financieros, evaluar oportunidades de inversión y reconocer los riesgos asociados con determinadas estimaciones.
La pregunta no es solamente cuánto vale un activo. La verdadera pregunta es qué información respalda ese valor y qué decisiones podemos tomar a partir de ella.
Fuente: IFRS, NIIF 13: Medición del valor razonable;
NIC 16: Propiedad, planta y equipo;
NIC 40: Propiedades de inversión;
NIIF 9: Instrumentos financieros.
Contenido educativo. Los ejemplos son hipotéticos y no sustituyen una valoración profesional ni el análisis contable y tributario de cada entidad.